近两年，“两权”抵押贷款改革试点工作取得阶段性成效，业务规模稳步增长，惠及广大农村地区及农业经营主体。
纵观全国范围内各试点地区，其做法可以归纳为四种模式。
一是直接抵押模式。如浙江省长清县对30万元以下的农户小额信贷，以农村土地经营权直接抵押，无须再提供担保。二是“抵押+第三方担保”模式。如吉林省前郭县创新推出“农户承包土地经营权抵押+同村农户或新型农业经营主体保证”的模式，如果贷款出现不良，由保证人代偿，土地经营权定向处置给保证人;再例如浙江缙云县引入村级担保组织为农户贷款提供担保，农户把承包土地经营权反担保给村级担保组织，一旦贷款出现不良，由村级担保组织回购农地经营权进行处置。三是“土地经营权抵押+农业保险+企业担保”模式。如江西省安义县推出承包“土地经营权抵押贷款+农业保险+企业担保”业务，政策性保险公司赔偿率为300元/亩，商业性保险为500元/亩，受益人是担保企业，这一模式有效防控了风险，提高了农户贷款可获得性，调动了企业的积极性。四是“抵押+按揭贷款”模式。如长兴县推出农村承包土地地经营抵押按揭贷款模式，贷款期限**长可达10年，农户在贷款期限内分期偿还本息，有效解决了农户大额、长期的资金需求。
流转市场化程度不足 制约抵押贷款效率
现阶段制约土地经营权抵押贷款的因素主要包括以下六个方面。
土地流转规模影响信贷有效投放。一般土地流转规模大的地区农地抵押贷款投放量大。例如，截至2017年6月末，黑龙江省试点地区，土地规模化经营面积达1923.9万亩，占耕地面积的48.9%，农地抵押贷款余额60.7亿元，接近全国试点地区贷款余额的五分之一。而未进行土地流转的分散经营的农户，由于土地面积较小，用来抵押可贷资金较少，达不到其正常生产生活需求，在繁琐的贷款审批流程下，一般选择放弃土地经营权抵押贷款。
土地经营权抵押融资交易成本较高。农村土地产权抵押融资业务具有期限短、金额少、频次高等特点，且以家庭为单位办理农村土地产权抵押融资为主，在相同贷款额度下，金融机构需要花费比办理其他业务更多的投入，在一定程度上抑制了主办金融机构参与抵押贷款的积极性。
风险分担补偿机制建设受地方财力影响较大。自试点工作开展以来，虽然当地政府多次强调设立农村土地经营权抵押贷款专项风险补偿基金，但由于地方财力有限，截至目前，仍有部分未设立专项风险补偿基金，在一定程度上影响了金融机构放贷积极性。
抵押物处置难仍是实施土地经营权抵押贷款的掣肘因素——一是银行“两权”抵押缺乏法律层面有效支持，二是农村土地经营权抵押更多受到租金交付方式的限制。目前承包土地地经营权流转协议多数按年支付租金或者分红，如果土地流入方不能按时支付租金或分红，土地流出方可以解除合同，收回土地，银行将承担经营权抵押人违约带来的风险。在实际运作中，流转借款人抵押的土地经营权而实现债权的情况还未真正实现，抵押物处置仍是实际操作中**难落实的一项内容。
土地流转平台功能不完善，利用率低。目前，我国各县级行政区域都建立了农村土地流转平台或是土地流转服务中心，土地流转平台搭建基本完成，但普遍存在信息不对称、体制机制不健全、管理不规范等问题， 真正形成“权责明确、流转顺畅、规范有序”的交易市场还需要较长时间。金融机构获得农民的土地经营权后， 流转变现受阻， 制约其扩大土地经营权抵押贷款范围和加大信贷投放积极性。
农村土地价值评估体系不健全。评估体系不健全，缺乏**的评估机制和评估人员，影响评估的公允性，评估价值直接影响抵押贷款额度，在达不到预期贷款额度情况下，农户往往放弃在银行申请贷款，而转向其他融资渠道，在一定程度上影响了农村承包土地经营权抵押贷款的推进。
破解土地处置难题 推动抵押贷款长期有序
建立高端有效金融供给机制，增强农地抵押融资供给的灵活性。试点工作实践表明，普通农户和处于发展初期的新型农业经营主体对土地经营权抵押贷款需求不大，而真正有需求的且需求资金量相对较大、较迫切的是大面积流转土地，进行生产经营和开发利用的发展较积极的是新型农业经营主体。因此，农地抵押贷款涉及农业、农经、财政等政府部门，金融机构、评估公司、担保公司等相关金融部门，应该优化信贷供给方式，依据本地信贷需求实际状况，探索小规模新型农业经营主体承包经营权抵押贷款供给措施、信贷产品和贷款方式，减少低端无效的信贷供给，增加高端有效的信贷投入，以高端的供给科学引导有效需求，增强供给方式对于需求变化的适应性和灵活性。
建立高效完备的优惠政策机制，降低农地抵押融资业务办理成本，包括抵押登记费适当减免，地方政府提高贴息优惠力度，加大货币政策倾斜以及适当减免开办金融机构税费，出台相关保险优惠政策等。同时，建立功能齐全的风险补偿机制，分散农地抵押贷款风险。地方政府要切实负起社会责任，发挥担保和风险分担作用，牵头成立贷款风险补偿基金。在发展政策性涉农保险的同时，鼓励商业性涉农保险的发展。组建土地抵押担保公司，有效降低金融系统性风险。以政策性信用担保体系为主，建立科学的土地抵押担保公司内控机制，确保担保公司独立法人地位，产权清晰、职责分明、运行规范、风险可控。
建立实操性强的抵押物处置机制，激励金融机构参与积极性。一是探索建立农村土地流转经营管理公司。以政府为主导，出资成立专门流转经营农村土地的管理公司，在农村土地经营权抵押贷款出现不良时，托底收购抵押权人流转的土地经营权，收购的土地可以进行再流转或自营，这样可以有效避免耕种时限关系致使土地摞荒贬值。二是探索由借款人所在村集体进行托底回购，由于村委会在村民中具有较强的公信力，对村民的生产经营、家庭生活、信用状况等信息非常熟悉，流转土地成交概率较高，抵押物处置变现能力强。三是依托农村产权交易平台建立农地抵押贷款风险防范“项目池”。四是要加快完善农村养老保险制度和医疗保险制度，弱化土地对农民的“兜底”保障功能。
建立科学有序流转机制，促进农地金融可持续发展。从实践来看，中国农村土地流转初级市场基本形成。但是多数农民感觉作用并不大。主要是各地方尚未建立起农村土地流转的产权信息交换网络和相应的平台，服务仍然滞后。首先，市级政府的参加、承担组织任务并建立农村土地流转信息系统是必不可少的，包括市、区(县)、乡(镇)、村四级，将土地流转的详细信息提供给有土地流转需求的双方，并通过信息系统渠道将信息及时准确发布提供给相关人。其次，再次逐步健全和完善城乡土地市场机制，充分发挥和调动城乡市场要素活力。通过建立土地交易，实现城市建设用地、农村建设用地以及闲置土地合理规划，使土地这种固定资产转化成可以流动的市场资本，有效盘活农村土地，促进土地经营权抵押权能的实现。
建立多元公正评估机制，提升农村土地价值评估**化水平。一方面，要构建以政策性评估为主导，商业性评估机制为补充的农村产权评估体系;另一方面，制定合理科学的抵押物评估标准，综合考虑地区差异因素、土地基本设施、地上附着物价值、种养殖品种等因素的权重，全方位确定抵押物价值;同时，采取多种评估方法，真实体现农村土地经营权的价值，以确保评估价值与实际价值更贴近，提高评估公信力和权威性。此外，加强评估收费管理，限定评估收费标准，评估费按**标准执行或由政府补贴，降低农户融资成本。
